Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

Применяется метод ДДП, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогноз ного периода 510 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколь ко видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дис контируют доходы:

ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

Чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

Облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков , используемый не только в российской действительности, но также за границей.

Суть методики

Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем . Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.

При использовании способа ДДП для прогнозирования уровня доходности от всевозможных способов использования недвижимого имущества производится расчет на определенное количество лет и в обязательном порядке строится прогноз выручки при реализации оцениваемого объекта по истечении срока . Подобная методика лучше всего работает при нестабильности в доходах .

Случаями применения метода служат:

• существует обоснованное предположение отличия денежных потоков в обозримом будущем от существующих;
• имеется информация, позволяющая спрогнозировать уровень будущих поступлений ;
• наблюдается сезонность поступления денежных средств;
• в качестве объекта недвижимости выступает крупная коммерческая структура ;
• оцениваемое имущество находится в стадии строительства или ввода в эксплуатацию .

Метод дисконтирования денежных потоков – способ, позволяющий максимально точно спрогнозировать величину будущих поступлений .

Последние могут отличаться своей нестабильностью, неравномерностью поступления, . Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения.

Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношени я. Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения.

Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров.

Методы стоимостной оценки

Современная экономика различает , дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.

1. . Подобная методика предполагает использование в случае предполагаемой ликвидации недвижимости или при имеющихся предпосылках к будущему банкротству или невозможности продолжения деятельности;
2. . Метод, применяющийся в качестве способа оценки уже действующих объектов недвижимости или при предполагаемом сокращении деятельности;
3. Доходный. Именно эта группа методик включает в себя способ оценки при помощи дисконтирования денежных потоков. Отличительной чертой метода ДДП от прочих видов является применение в отношении организации или недвижимости, нормально функционирующим на настоящем этапе, и планируется их длительная работа в дальнейшем, предполагающая извлечение прибыли.

Основные этапы оценки способом ДДП

Применение метода ДДП предполагает оценку в несколько этапов.

1 этап. Определение длительности прогнозируемого периода . На этом этапе следует оценить длительность, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств. Из-за нестабильности российской экономики на территории РФ средняя длительность оцениваемого периода не превышает 3-5 лет , на Западе сроки более длительные. Выбираемые сроки должны быть достаточными для осуществления обоснованного прогноза;

2 этап. Прогнозирование конкретных величин. Это требует от инвестора следующих шагов:

• проведение аналитической работы с использованием предоставленных заказчиком данных о финансовом состоянии . В отчете указываются расходные и доходные статьи за ретроспективный период касающиеся выбранного объекта;
• оценка существующей ситуации на рынке недвижимости и характеристик с учетом динамических изменений;
• составление прогнозных расчетов об уровне прибыли и убытков , основываясь на реконструкции бухгалтерских документов.

В российской экономике вместо процедуры дисконтирования денежных потоков преимущественно подвергаются дисконтированию доходы, среди которых:

• чистый оперативный доход , применяемый по отношению недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами;
• чистый поток наличности , подсчитываемый с учетом вычета из полученной прибыли всех видов расходов;
• налогооблагаемая прибыль .

3 этап . Подсчет стоимости реверсии . Реверсия есть остаточная стоимость объекта, образующаяся при сокращении или полном прекращении генерации денежных потоков . Истинную стоимость этого показателя можно прогнозировать следующими способами:

• установления продажной стоимости объекта основываясь на конъюнктуре рынка, учитывая цены аналогичной недвижимости и попыток прогноза стоимости недвижимого имущества в будущем;
• расчета колебаний цен на недвижимость за весь период владения;
• капитализации доходов за финансовый год , следуемый за датой завершения прогнозируемого периода с назначением ставки капитализации самостоятельно;
• определения ставки дисконта . Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.

Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу. Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.

4 этап. Расчет ставки дисконта. Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта. Существует три методики расчета, выбор которых будет зависеть от вида денежных потоков:

• для собственного капитала используется методика кумулятивного построения с оценкой активов (метод САРМ);
• для заемных или инвестированных средств оценка осуществляется с учетом величины средневзвешенной стоимости капитала .

В отечественной экономике ставка дисконта преимущественно высчитывается кумулятивным способом. Выбор именно этого способа обуславливается простотой вычислений и имеющейся возможностью принять в расчет обстановки на рынке.

5 этап. Непосредственно вычисление методом ДДП .

При расчетах применяется формула следующего вида:

PV – определяемая стоимость,

C t – финансовые поступления в период времени t,

i – ставка дисконта, действующая на период времени t,

R – стоимость реверсии,

n – длительность осуществления прогноза в годах.

При вычислении требуется учитывать два момента:

• при вычислении стоимости реверсии следует дисконтировать завершающий год и прибавить ее к величине суммы вложений;
• по завершению расчетов итоговая стоимость должна находиться в равенстве со значением текущей реверсии и ориентировочной цены предстоящих денежных поступлений.

Пример расчета стоимости объекта

Для примера предлагается разобрать следующую задачу:

Покупатель приобретает в собственность недвижимость для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с фиксированной суммой за наем. В течение первого года арендная плата составляет 12 000 денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за третий инвестор просит 16 000 денежных знаков. Предполагается, что стоимость объекта недвижимости будет составлять примерно 100 000 денежных единиц. В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%.

Первым делом требуется определить с учетом ставки дисконта для каждого года:

1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц;

2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц;

3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.

4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.

Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.

Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.

Метод ДДП практически не может быть использован в случаях непостоянства генерации финансовых поступлений, иначе значительно возрастает разброс вероятностей при проведении вычислений.

Что такое дисконтирование

На видео ниже ясно и доступно разъясняется, что такое дисконтирование.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод является более универсальным, чем метод капитализации доходов. Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

длительность прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - то есть выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

ставка дисконтирования;

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 - 10 лет, тогда как для российских условий типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости, ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

потенциальный валовый доход;

действительный валовый доход;

чистый операционный доход;

денежный поток до уплаты налогов;

денежный поток после уплаты налогов.

Последний уровень дохода используется для оценки крайне редко, поскольку здесь речь идет о подоходном налоге собственника (или налоге на прибыль предприятия, если собственник - юридическое лицо), величина которого, и, соответственно, величина денежного потока зависит и от других источников дохода.

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используются две величины: ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом, то есть стоимость всего инвестированного капитала безотносительно его источников; и денежный поток до уплаты налогов (ДПДН) - если требуется оценить стомость собственного капитала, инвестированного собственником. ДПДН и ЧОД отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

ПРОГНОЗ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОТ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (складской комплекс общей площадью 114708 кв. м; отапливаемая площадь 65449 кв.м., незастроенная площадь земельного участка 21,88 га)

Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде складских помещений, темпы роста ставок арендной платы (2%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие:

Таблица 4.4. Динамика недосбора и недозагрузки.

	Недосбор

Общая величина налога на землю составит 56992$, округленно 57000$. Предполагается, что величина налога на землю будет оставаться постоянной в течение прогнозного периода и по его окончании.

2. Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается от балансовой стоимости этого имущества (в размере 2%). Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным способом, то есть в прогнозный период не будут строиться новые улучшения. Размер налога по периодам останется неизменным.

3. Коммунальные платежи.

Размер коммунальных платежей рассчитывается на основании данных, полученных с аналогичных складских комплексов в пересчете на доллары США:

Таблица 4.5. Расчет коммунальных услуг

Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.

4. Отчисления на оплату труда.

Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Так, заработная плата всего персонала составит 90000$, а представительские расходы, суточные и подъемные - 15000$. В прогноз закладываются следующие темпы роста этих статей:

Таблица 4.6. Темпы роста

5. Охрана.

Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на организацию такой системы. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять $10000 в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемого объекта расходы на охрану составят $10000*12=$120000 в год.

Предполагается, что расходы на охрану объектов будут постепенно возрастать.

Таблица 4.7. Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта (в тыс.$).

Резервный фонд на восстановление (на текущий ремонт).

Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ПВД (8%).

6. Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью - сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%).

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют $14000 в год для складских комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят $14000 в год.

8. Обязательное страхование недвижимости.

Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов и в пересчете в доллары США составляет 30000 единиц. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые здания или сооружения.

9. Оплата услуг сторонних организаций.

Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг:

Таблица 4.8. Оплата услуг сторонних организаций

10. Прочие расходы. Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большинства аналогичных объектов.

ЧОД равен ДВД минус все операционные расходы. Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД минус расходы на обслуживание долга (в нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами) минус отчисления на капиталовложения (принимаем эту величину равной 20% ЧОД).

Таблица 4.9. Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости	Прогнозный период			Постпрогнозный период
Расчет денежного потока
Поправка на недозагрузку
Поправка на недосбор платежей
Прочие доходы
Операционные расходы, в т.ч.
1. Налоги:
а) налог на землю
б) налог на имущество
2. Коммунальные платежи:
а)электроэнергия
б)отопление, гор.вода
в)водопровод, канализация
г)уборка территории
3. Оплата труда работников, в т.ч.
а)непосредственно зарплата
б)отчисления с зарплаты
в)представительские расходы и т.д.
5. Резервный фонд на восстановление
6. Управление
8. Обязательное страхование недвижимости
9. Оплата услуг сторонних организаций:
а)юридические и аудиторские услуги
б)банковские услуги
в)прочие услуги
10. Прочие расходы
Капиталовложения (20% ЧОД)
Обслуживание кредита
Денежный поток (ДП) до уплаты налогов

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать:

назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

принятием допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капитализируем по ставке 21%. Стоимость реверсии равна: 4288770: 0,21 = 20422714$

Определение ставки дисконтирования.

Порядок определения ставки дисконтирования соответствует рассмотренному в подразделе 4.1.

Казахстанские оценщики ставку дисконтирования чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 4.9). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Предположим, что, безрисковая ставка составляет 6%, премии за риск вложения в недвижимость и недостаточную ликвидность недвижимости - по 4%, а премия за инвестиционный менеджмент - 2%. Тогда, в соответствии с указанной формулой, ставка дисконтирования составит 16%.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП по формуле:

где: PV - текущая стоимость,

Ci - денежный поток периода t,

it - ставка дисконтирования денежного потока периода t,

TV - стоимость реверсии или остаточная стоимость

Остаточная стоимость или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). В нашем примере она составит около 20 000 000.

Контрольные тесты

Какая функция показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита?

1)взнос за амортизацию денежной единицы

2)накопленная сумма единицы;

3)накопление единицы за период;

4)фактор фонда возмещения;

5)текущая стоимость обычного аннуитета;

Какой из стандартов стоимости предполагает наличие у оценщика собственных знаний по поводу оцениваемого объекта?

1) внутренней (фундаментальной)стоимости

2) обоснованной рыночной стоимости;

3) обоснованной стоимости;

4) инвестиционной стоимости;

5) нет правильного ответа

Как называется денежный поток, в котором все суммы равновеликие?

1) аннуитет;

3) пассив;

5) дисконтирование

Что такое аннуитет?

1) денежный поток, в котором все суммы равновеликие;

2) вероятность получения в будущем дохода;

3) денежный поток, в котором все суммы различаются по величине;

4) денежный поток, в котором все суммы возникают через равновеликие отрезки времени;

5) процентное соотношение между денежным потоком и чистым доходом.

Что такое ликвидность?

1) возможность быстрого превращения активов предприятия в денежные средства;

2) обеспеченность запасов и затрат собственными источниками;

3) количество оборотов дебиторской задолженности за год;

4) эффективность хозяйственной деятельности предприятия;

5) соотношение между собственными и заемными средствами.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ДИЗАЙНА И ТЕХНОЛОГИИ

Экономики и Менеджмента

КУРСОВАЯ РАБОТА

по курсу Оценка бизнеса на тему:

«Метод дисконтирования денежных потоков при оценке стоимости бизнеса».

Выполнил:

Студентка гр. ВЭ-051

Щепанина Е.В.

Научный руководитель:

Зимина Т.И.

МОСКВА 2010 г.

Введение…………………………………………………………………….3 Раздел 1……………………………………………………………………...5 1. Сущность оценки бизнеса…………………………….............................5 2. Цели проведения оценки бизнеса………………………………………6 3. Методы оценки предприятия……………………………………............6 4. Метод дисконтирования денежных потоков…………………………...9 4.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода……........9 4.2 Область применения и ограничения метода………………………….10 4.3 Основные этапы оценки предприятия методом ДДП………………..11 Раздел 2………………………………………………………………...........19 Расчетная часть…………………………………………………………….. 19 Заключение………………………………………………………………….22 Список использованной литературы……………………………………...23

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

Оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее – метод ДДП).

Раздел 1.

1. Сущность оценки бизнеса.

Оценка – систематический сбор и анализ данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и ее оценки на основе действующих законодательства и стандартов.

Объект оценки - движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

Оценка бизнеса – это определение стоимости компании, как имущественного комплекса и способная приносить прибыль его владельцу.

При проведение оценочной экспертизы, определяется стоимость всех активов компании:

· Недвижимое имущество

· Машин и оборудования

· Складских запасов

· Финансовых вложений

· Нематериальных активов.

Кроме этого отдельно оценивается эффективность работы компании, её прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке.

Каждый руководитель предприятия рано или поздно сталкивается с проблемой оценки своего бизнеса. Причин для этого много, главная - не зная стоимости почти невозможно принимать взвешенные решения по реализации прав собственника, т. к. именно стоимость компании наиболее полно отражает результаты ее деятельности.

Знание стоимости бизнеса поможет в решении следующих вопросов:

· Повышение эффективности управления предприятием;

· Обоснование инвестиционного решения;

· Разработка плана развития (бизнес-план);

· Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);

· Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;

· Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;

· Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;

· Выявление реальной рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;

· Налогообложение предприятия (при определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

· Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;

· Внесение в уставной капитал вкладов учредителей;

· Выкупа акций у акционеров;

· Обжаловании судебного решения об изъятии собственности, когда возмещение от изъятия бизнеса необоснованно занижено;

· Определении величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

· Эмиссии акций обществом.

2. Цели проведения оценки бизнеса.

· Инвестиционное проектирование;

· Внесение имущества в уставной капитал:

· Определение доли имущественных прав;

· Передача прав собственности;

· Аренда, передача в доверительное управление, лизинг;

· Купли-продажа;

· Раздел, наследование, дарение имущества;

· Страхование имущества, залог;

· Исчисление налогов, сборов и пошлин;

· Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

· Разрешение имущественных споров, конфискации, изъятие.

3. Методы оценки.

В основном различают три метода определения стоимости предприятия (бизнеса): затратный, сравнительный и доходный.

В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости возмещения износа, т. е. затратным методом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный или рыночный метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.

Каждый из трех названных подходов предполагает использование в работе присущих ему методов.

Доходный подход предусматривает использование:

· метода капитализации .

Метод применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий.

· метода дисконтированных денежных потоков .

Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые, тем не менее; имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Затратный подход использует:

· метод чистых активов .

· метод ликвидационной стоимости .

Метод осуществляется, если компания на грани банкротства или существуют серьезные сомнения, относительно её способности оставаться действующим предприятием, а так же в случаи, когда стоимость компании при ликвидации, может быть выше, чем при продолжении деятельности.

При сравнительном подходе используются:

· метод рынка капитала .

Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

· метод сделок .

Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.

· метод отраслевых коэффициентов .

Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия-аналога, которое должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее «взвешивания» оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких «взвешенных» оценок. При этом весовые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты сугубо экспертны (определяются оценщиком самостоятельно).

При оценке российских предприятий особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, и с другой стороны испытывает недостаток инвестиционных ресурсов.

Для российской экономики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сторону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого в продажу имущества. Цена имущества в условиях сбалансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной депрессии. Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприятия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства.

На первый взгляд, в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Это было бы правильно в том случае, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует. Спрогнозировать же поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.

4. Метод дисконтирования денежных потоков.

4.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.

Метод дисконтированного денежного потока предполагает, что измерителем дисконтируемых прогнозируемых доходов от бизнеса, которые рассматрива­лись ранее в качестве основы для определения его рыночной стоимости и осуще­ствляющего этот бизнес предприятия, выступают не прогнозируемые прибыли, а денежные потоки.

Наиболее простое определение денежного потока (CashFlow) сводится к тому, что денежный поток за конкретный период (год, квартал, месяц) представля­ет собой не что иное, как сальдо поступлений по бизнесу (со знаком «плюс») и платежей (со знаком «минус»).

Прошлые денежные потоки учитываются просто как такие показатели, которые содержатся в отчете предприятия о движении денежных средств.

Будущие денежные потоки, обеспечиваемые бизнесом, прогнозируется на ос­нове чистых прибылей от бизнеса (валового дохода за минусом операционных из­держек, процентов за кредит и налога на прибыль) с корректировкой их таким об­разом, чтобы максимально отразить вероятное в том или ином будущем периоде сальдо поступлений и платежей.

Главные преимущества оценки бизнеса, в рамках доходного подхода, с опо­рой на прогноз денежных потоков, а не просто прибылей, заключаются в следую­щем.

Во-первых, будущие прибыли от бизнеса прямо учитывают лишь ожидаемые те­кущие издержки по производству и продаже продукции, в то время как будущие ка­питаловложения по поддержанию и расширению производственных или торговых мощностей бизнеса в прогнозе прибылей отражаются только частично - через их текущую амортизацию.

Во-вторых, недостаток прибыли (убытка) как показателя в инвестиционных расчетах по оценке бизнеса также объясняется тем, что прибыль, будучи чисто бухгалтерским отчетным показателем, подвержена значительным манипуляциям. Ее объявляемая величина зависит от метода учета стоимости покупных ресурсов в себестоимости проданной продукции, от метода ускоренной амортизации, от критерия зачисления продукции в реализо­ванную продукцию (по факту поступления средств на ее оплату либо по выполне­нию обусловленного в договорах на поставку базиса поставки) и др.

4.2 Область применения и ограничения метода.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции - деньги. Метод ДЦП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

4.3 Основные этапы оценки предприятия методом ДДП

1. Выбор модели денежного потока

Основным показателем, используемым в рамках Метода дисконтирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период. Различают следующие основные виды денежного потока:

· Рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала:

денежный поток для собственного капитала = чистая прибыль после уплаты налогов + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства +/- уменьшение (прирост) долгосрочной задолженности.

· Рассчитывается совокупный денежный поток (условно не различают собственный и заемный капитал предприятия):

Прибыль до уплаты % и налогов – налог на прибыль + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- продажа активов (капитальные вложения).

В практических расчетах используется расчет денежного потока компании по трем возможным сценариям развития: пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому. Основными показателями прогнозируемых сценариев могут являться:

2. Определение длительности прогнозного периода.

Согласно данному методу стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов). В странах с рыночной экономикой прогнозный период – 5-10 лет, в странах переходной экономикой допустимо сокращение до 3лет.

В практической деятельности критериями выбора прогнозного периода могут являться: принадлежность компании к той или иной отрасли (для добывающих отраслей прогнозный период длительнее, при этом стоимость бизнеса ограничена величиной имеющегося к добыче ресурса), стадии жизненного цикла компании.

Единица измерения прогнозного периода определяется исходя из ритмичности производства, как правило, в качестве стандартной единицы принимается год.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом и учитывает факторы: номенклатура выпускаемой продукции; объемы производства и цены на продукцию; ретроспективные темпы роста предприятия; спрос на продукцию; темпы инфляции; производственные мощности; перспективы и возможные последствия капитальных вложений; общая ситуация в экономике, определяющие перспективы спроса; ситуация в отрасли с учетом уровня конкуренции; доля оцениваемого предприятия на рынке; долгосрочные темпы роста в постпрогнозный период; планы менеджеров оцениваемого предприятия.

4. Анализ и прогноз расходов.

На данном этапе оценщик должен:

· Учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

· Изучить структуру расходов: прямые (особенно соотношение постоянных и переменных издержек) и косвенные;

· Оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

· Изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности, но в будущем не встретится;

· Определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличие активов и из будущего их прироста и выбытия;

· Сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными и среднеотраслевыми показателями.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

Данный этап метода включает:

· Определение излишка (недостатка) чистого оборотного капитала компании, вследствие того, что излишек увеличивает её рыночную стоимость, а недостаток – уменьшает (поэтому он должен быть восполнен);

· Анализ капитальных вложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширения производственных мощностей;

· Растет изменения (+/-) долгосрочной задолженности (для модели денежного потока, приносимого собственным капиталом).

Анализ инвестиций включает 3 основных компонента: собственные оборотные средства, капиталовложения, потребности в финансирование.

Анализ собственных оборотных средств включает:

· Определение суммы начального собственного оборотного капитала;

· Замену существующих активов по мере износа;

· Получение и погашение долгосрочных кредитов;

· Установление дополнительных величин, необходимых для финансирования будущего роста предприятия;

· Покупку или строительство активов для увеличения производственных мощностей в будущем;

· Выпуск акций.

Осуществляется:

· На основе прогноза отдельных компонентов собственных оборотных средств;

· На основе оцененного остающегося срока службы активов;

· На основе потребностей в финансирование существующих уровней задолженностей и графиков погашения долгов;

· В % от изменения объема продаж;

· На основе нового оборудования для замены или расширения.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

2 основных метода расчета потока денежных средств:

· Прямой метод: основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам.

· Косвенный метод: анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств.

Денежный поток для каждого прогнозного года (по косвенному методу расчета денежного потока для собственного капитала):

Денежный поток от основной деятельности:

Прибыль (за вычетом налогов) + амортизационные отчисления – изменение суммы текущих активов ( текущих активов означает, что денежные средства ↓ за счет связывания в дебиторской задолженности и запасах), краткосрочные финансовые вложения, дебиторская задолженность, запасы, прочие текущие активы + изменение суммы текущих обязательств ( текущих обязательств означает денежных средств за счет предоставления отсрочки оплаты от кредиторов, получение авансов от покупателей), кредиторская задолженность, прочие текущие обязательства +

Денежный поток от инвестиционной деятельности:

Изменение суммы долгосрочных активов ( долгосрочных активов означает уменьшение денежных средств за счет инвестирования в активы долгосрочного использования; реализация долгосрочных активов ([основных средств, акций других предприятий] денежные средства), нематериальные активы, основные средства, незавершенные капитальные вложения, досрочные капитальные вложения, прочие внеоборотные активы

Денежный поток от финансовой деятельности:

Изменение суммы задолженности ( [↓] указывает на [↓] денежных средств за счет привлечение [погашения] кредитов), краткосрочные и долгосрочные кредиты и займы + изменение величины собственных средств ( собственного капитал за счет размещения дополнительных акций означает денежных средств; выкуп акций и выплата дивидендов приводят к их ↓) + уставный капитал, накопительный капитал, целевое поступление =

Суммарное изменение денежных средств

(должно быть = [↓] остатка денежных средств между двумя отчетными периодами).

7. Определение ставки дисконта - ожидаемой ставки дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов :

· наличия у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации

· необходимости учета для инвесторов стоимости денег во времени

· фактора риска или степени вероятности получения ожидаемых в будущем доходов

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

· для денежного потока для собственного капитала - Модель оценки и капитальных активов (CAPM-CapitalAssetPricingModel) и метод кумулятивного построения

· для денежного потока для всего инвестированного капитала - Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – WeightedAverageCostofCapital).

Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал.

Модель CAPM основана на анализе массивов информации фондового рынка(изменений доходности свободно обращающихся акций). Применение модели для вывода ставки дисконта для закрытых компаний требует внесение дополнительных корректировок.

Метод кумулятивного построения отличается от CAPM тем, что в ставке дисконта к номинальной безрисковой ставке ссудного процента прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски. Обычно в числе факторов риска инвестирования оценивают риски:

· «ключевой фигуры» в составе менеджеров предприятия-риски отсутствия таковой или её непредсказуемости, недобросовестности, некомпетентности и т.п.

· недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия, источников приобретения ресурсов.

· контрактов заключаемых предприятием для реализации своих продуктов, включая риски недобросовестности, неплатежеспособности, а так же юридической недееспособности контрагентов по контрактам.

· узости набора источников финансирования.

· финансовой неустойчивости фирмы (риски недостаточного обеспечения оборота собственными оборотными средствами, недостаточного покрытия краткосрочной задолженности оборотом и т.п.) и т.д.

Математический способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы :

R = R б/р + ∑dR i

где R б/р – базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

dR i – i-я поправка.

При наличии развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод экспертных оценок. В общем виде ставка дисконта на собственный капитал (Rск) будет равна:

R ск = R б/р + R н/л + R и + R д

где- R н/л – ставка премии за риск неликвидности;

R и – ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджмента

R д – ставка премии за прочие (дополнительные) риски.

Для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный и заемный капитал:

WACC= C ЗК * (1-н/пр)* Д ЗК + С ПА * С АО * Д ОА

Где C ЗК – стоимость привлечения заемного капитала;

н/пр – ставка налога на прибыль предприятия;

Д ЗК – доля заемного капитала в структуре капитала;

С ПА – стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

С ПА – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

С АО – стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

Д ОА – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

Определение этой стоимости основано на предпосылке, что бизнес способен приносить доход и по окончании постпрогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют определенный способ расчета ставки дисконта:

· метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот поход неприменим.

· метод расчета по стоимости чистых активов техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы.

· метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний.

· по модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации:

К кап = К – g,

где К – ставка дисконта; g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточных период и предполагает, что величина взносов и капиталовложений равны. Конечная стоимость по этой модели равна:

V = CF (t +1) /(K - g), где CF (t +1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода.

Конечная стоимость V по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.

9. Предварительная стоимость бизнеса.

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:

· Текущая стоимость будущих денежных потоков;

· Текущее значение стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

Для выведения окончательной рыночной стоимости компании вносится ряд поправок. Если использовалась модель дисконтирования бездолгового денежного потока, то найденная рыночная стоимость относится ко всему инвестированному капиталу, т.е. включает в себя не только стоимость собственного капитала, но и стоимость долгосрочных обязательств компании. Поэтому для того, чтобы получить стоимость собственного капитала, необходимо из найденной стоимости вычесть долгосрочную задолженность. При расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. в оформлении денежного потока. Активы не участвующие в процессе производства, также имеют стоимость, которая может быть реализована (при продаже). Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать нё со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока. В результате оценки предприятия этим методом определяется стоимость контрольного ликвидированного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.

Раздел 2.

Расчетная часть.

Определение стоимости бизнеса методом дисконтированного денежного потока.

С 2011 по 2014 г.г. - период прогноза - 4 года

2015 год - постпрогнозный год

Таблица 1.

Показатели	года
	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6
1. Денежный поток от основной деятельности, тыс.руб.	800	1000	1100	1250	1300
2. Денежный поток от инвестиционной деятельности, тыс.руб.	60	80	100
3. Денежный поток от финансовой деятельности, тыс.руб.	4000	3800	3500	3200	2800
4. Совокупный денежный поток, тыс.руб.	4740	4720	4500	4450	4100
5. Ставка дисконта, %	18	18	18	18	18
6. Коэффициент дисконта	0,85	0,72	0,61	0,52	0,44
7. Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.	4029	3398,4	2745	2314
8. Текущая стоимость денежных потоков, тыс.руб.	12486,4
9. Ставка капитализации для остатка, %	20
10. Остаточная стоимость бизнеса, тыс. руб.	9020
11. Гудвилл, тыс.руб.	1675
12. Стоимость бизнеса, тыс. руб.	23181

4. Совокупный денежный поток, тыс.руб. = Денежный поток от основной деятельности - Денежный поток от инвестиционной деятельности + Денежный поток от финансовой деятельности.

2011г – 800-60+4000=4740

2012г – 1000-80+3800=4720

2013г – 1100-100+3500=4500

2014г. – 1250+3200=4450

2015г. – 1300+2800=4100

7. Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. = Совокупный денежный поток * Коэффициент дисконта.

2011г – 4740*0,85=4029

2012г – 4720*0,72=3398,4

2013г – 4500*0,61=2745

2014г. – 4450*0,52=2314

8. Текущая стоимость денежных потоков, тыс.руб. = ∑ Дисконтированных денежных потоков

4029+3398,4+2745+2314=12486,4

10. Остаточная стоимость бизнеса, тыс. руб. = (Совокупный денежный поток / Ставка капитализации для остатка) * 100 * Коэффициент дисконта.

(4100/20*100)*0,44=9020

12. Стоимость бизнеса, тыс. руб. = Ставка капитализации для остатка + Остаточная стоимость бизнеса + Гудвилл.

12486,4+9020+1675=23181

Расчет стоимости гудвилла (деловой репутации предприятия) методом избыточной прибыли:

Таблица 2

Показатели	Данные баланса, тыс. руб.	Данные по расчету, тыс. руб	Годовая норма доходности, %	Результаты
1	2	3	4	5
1. Прогнозная прибыль от основной деятельности	1000
2 Показатели доходности от альтернативного использования активов, тыс. руб.
2.1 Оборотные активы, в т.ч. -быстрореализуемые запасы (25% от суммы всех запасов); -дебиторская задолженность (30% от ДЗ); - денежные средства	Запасы = 10000, ДЗ = 18000 50	2500 5400 50	7	556,5
2.2 Основные средства, в т.ч.: - не приносящие доходов в силу их технического состояния, территориального расположенности и других факторов	42800 34300	8500	3	255
2.3 Нематериальные активы	120	120	5	6
3. Избыточная прибыль	301,5
Ставка капитализации,%	18
Стоимость гудвилла, тыс. руб.	1675

2.1 Оборотные активы

2500+5400+50=7950

2.2 Основные средства

42800-34300=8500

2.3 Нематериальные активы

3. Избыточная прибыль

Стоимость гудвилла, тыс. руб.

301,5/18*100=1675

Обоснованная рыночная стоимость, выведенная методом дисконтирования денежных потоков составила 23181 тыс. руб.

Заключение

Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке бизнесов, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть аргументом для принятия того или иного решения). Следует также соблюдать определенную осторожность в применении этого метода при оценке новых предприятий, т.к. отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.

Метод ДДП – весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки действующего бизнеса. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий, этот метод применяется в 80 – 90% случаев. Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на перспективах развития рынка в целом и оцениваемого бизнеса в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.

Список использованной литературы

1. Богатин Ю., Швандар В. Оценка и бизнес – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

2. Беренс Варнер, Хавранек Питер М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ. – М.: ИНФРА – М, 2005.

3. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2004.

4. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: ЭКМОС, 2003.

5. Оценка бизнеса: Учебник. / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2004.

6. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: ПРИОР, 2005.

Существует несколько подходов к оценке доходности действующего предприятия. Одним из них является метод, основанный на дисконтировании денежного потока . Актуальность этого подхода обусловлена тем, что управление денежным потоком играет огромную роль для всех сторон, заинтересованных в эффективной деятельности компании, позволяет управлять стоимостью действующего бизнеса и позволяет повысить финансовую гибкость компании.

Денежный поток, в отличие от показателя чистой прибыли, позволяет соотнести приход и расход денежных средств с учетом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности, изменения в структуре собственных оборотных средств компании.

Эмпирические сведения говорят о наличии стабильной связи между дисконтируемым денежным потоком и рыночной ценою компании, но бухгалтерские прибыли плохо корреспондируются с рыночной стоимостью, ведь есть не во всех вариантах бухгалтерская прибыль считается характеризующим фактором цены компании.

Расчет цены компании при использовании предоставленного способа осуществляется следующим манером: анализируются и прогнозируются валовые доходы, затраты и вложения, рассчитываются денежные потоки для каждого отчетного года, определяется ставка дисконта, делается дисконтирование полученных денежных потоков, рассчитывается остаточная стоимость (способом чистых активов, с поддержкой определения ликвидационной цены активов либо на базе модели Гордона), суммируются текущие стоимости предстоящих денежных потоков и остаточная стоимость, осуществляется корректировка и проверка полученных итогов.

Расчет стоимости предприятия

Расчет можно выполнить на основе двух видов денежных потоков: для собственного и инвестированного (бездолгового) капитала.

В случае расчета денежного потока для собственного капитала принимается во внимание ценность полученной информации для управляющего компанией, т.к. учитывается потребность предприятия в дополнительном привлечении финансовых средств.

Бездолговой денежный поток на практике используется инвесторами в целях финансирования сделки слияния, поглощения или покупки компании с помощью привлечения новых заемных денежных средств.

Денежный поток для собственного капитала рассчитывается как: Чистая прибыль за период n + Износ (амортизационные отчисления за период n) - Капиталовложения за период n + (-) изменение долгосрочной задолженности за период n (прирост или уменьшение) - прирост собственных оборотных средств.

Бездолговой денежный поток оценивается по аналогичной формуле, но в ней будут отсутствовать прирост и уменьшение долгосрочной задолженности, причем, величина бездолгового денежного потока увеличивается на величину процентных выплат, скорректированных на ставку налогообложения.

Нужно подметить, что мониторинг денежных потоков осуществляется из расчета обозримых 5 лет. В взаимосвязи с тем, будто возможность отклонения от прогноза достаточно велика, составляется спектр прогнозов - пессимистичный, наиболее вероятный и оптимистичный. Любому прогнозу придается определенный вес и рассчитывается средневзвешенная прибыльность. Как для собственного, так и для заемного капитала денежный поток имеет возможность быть номинальным (в ценах текущего периода) либо реальным (цены корректируются с учетом инфляции). Дисконтирование денежного потока осуществляется на конец, и на середину года, нужно подметить, что предпочтительнее использовать дисконтирование на середину года для извлечения более четких результатов.

Oпределение ставки дисконтирования

При определении ставки дисконтирования следует учитывать, то что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в данную компанию, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. В данном случае под риском понимается вероятность несоответствия ожидаемых результатов от вложений фактически полученным результатам, а так же вероятность потери собственности вследствие банкротства предприятия, политических и других чрезвычайных событий. Соответственно, чем выше риск, тем выше ставка дисконта.

«Ставка дисконта» по определению Американского общества оценщиков это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

Для расчета ставки дисконта используется несколько методик , наиболее предпочтительными из которых являются: модель оценки капитальных активов CAPM и модель суммирования . При расчете ставки дисконта для бездолгового денежного потока используется модель средневзвешенной стоимости капитала .

1. Модель CAPM основана на том, что инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от полностью застрахованных от риска ценных бумаг, таких как правительственные облигации. Дополнительный доход является компенсацией инвестору за инвестиции в рисковые активы. Модель служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: номинальной безрисковой ставки, средней доходности не ссудных операций в экономике и коэффициент, измеряющий систематические риски (b) (примерами систематических рисков могут служить появление излишнего числа конкурирующих объектов, введение и действие каких либо ограничений и т.п.)).

При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. Для повышения точности расчета, безрисковую составляющую ставки дисконта можно определять, исходя из котировок отечественных государственных ценных бумаг и исходя из среднеевропейских данных. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские показатели берутся исходя из средневзвешенной доходности ставки банков высшей категории надежности, и используются тогда, когда потенциальный инвестор имеет возможность альтернативного вложения исключительно на территории России.

Расчет коэффициента (b) осуществляется исходя из амплитуды изменения цен на акции данной компании по сравнению с изменениями цен на фондовом рынке в целом. Инвестиции в компанию, курс акций которой отличается высокой изменчивостью, являются более рискованными, поскольку курс акций данной компании может быстро упасть. Соответственно, если коэффициент b>1, можно говорить о повышенной рискованности инвестиций в данное предприятие, если b<1, то инвестиционный риск меньше среднего сложившегося на данном рынке. Как правило, рассчитываются отраслевые коэффициенты b , которые служат мерой риска для инвестиций в данную отрасль. Второй метод расчета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого и финансового рисков, оказывающих влияние на компанию.

2. Модель суммирования предполагает корректировку нормы дохода безрисковой ценной бумаги на премию за риск для данной компании. Премия за риск прибавляется к очищенной от риска норме доходности и рассчитывается на основе рисков, учитывающих размер и финансовую структуру компании, диверсификацию производства и клиентуры, качество управления и прочие риски.

3. Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC) предполагает расчет ставки дисконта на основании доли собственного капитала в финансировании (пассивах) предприятия, индивидуальная ставки дисконта, определенная по методу цены капитальных активов (по модели оценки капитальных активов) или по методу кумулятивного построения ставки дисконта, доли заемных средств, ставки дисконта на заемные средства (кредитная ставка по обязательствам компании), ставки налога на прибыль.

Определение величины дохода от бизнеса в постпрогнозный период

После дисконтирования полученных денежных потоков необходимо определить величину дохода от бизнеса в постпрогнозный период. При расчете необходимо учитывать, что остаточная стоимость представляет собой текущую стоимость денежного потока, получаемого после дискретного прогнозного периода, и включает в себя стоимость всех денежных потоков для всех периодов, которые остаются за рамками данного прогнозного года. Как уже упоминалось, к расчету остаточной стоимости можно подойти несколькими способами. Остановимся более подробно на каждом из них.

Метод оценки по стоимости чистых активов предполагает в качестве остаточной стоимости использовать остаточную балансовую стоимость активов на конец прогнозного периода. Очевидно, что данный метод не подходит для рентабельного предприятия.

Метод оценки по ликвидационной стоимости предполагает расчет ликвидационной стоимости активов на конец прогнозного периода. Американские специалисты отмечают ряд факторов, под влиянием которых формируется ликвидационная стоимость. К их числу относится низкая психологическая привлекательность активов, большую роль играет внешний вид активов, так же на результат продажи оказывают влияние отраслевые и территориальные факторы, т.к. продукция развивающихся отраслей будет пользоваться большим спросом и, соответственно, будет иметь большую цену, чем продукция отсталых отраслей и регионов.

Расчет ликвидационной стоимости осуществляется через следующие этапы:

1. Осуществляется разработка календарного графика ликвидации активов предприятия (разрабатывается с целью максимизации выручки от продажи активов предприятия с учетом ликвидности активов);

2. Производится расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию (в состав затрат входят затраты по налогообложению, страхованию, охране активов до их продажи, (дисконтируем по повышенной ставке), выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы, в том числе консалтинговые услуги, например юриста, оценщика и т.д.;

3. Определяются величины обязательств организации.

Величину текущей скорректированной стоимости активов уменьшаем на величину обязательств организации и в результате получаем ликвидационную стоимость. Данный поход, так же нельзя назвать полностью адекватным при оценке действующего рентабельного предприятия.

Специалисты склоняются к расчету остаточной стоимости с помощью модели Гордона , которая предполагает что: в остаточный период величина износа равна величине капитальных вложений, темпы роста в остаточный период стабильны.

Расчет осуществляется путем деления денежного потока в остаточный (постпрогнозный) период на разность между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста или путем деления денежного потока последнего прогнозного периода, умноженного на темпы роста, увеличенные на единицу, и разностью между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.

После суммирования значений текущей стоимости будущих денежных потоков и остаточной стоимости получаем величину, представляющую собой величину стоимости предприятия, не включающую в себя стоимости избыточных активов, не принимающих участия в формировании денежного потока. Данные активы подлежат отдельной оценке, результат которой затем прибавляется к величине стоимости предприятия. «Социальные» активы подвергаются тщательному анализу мотивы их продажи, направления использования полученного дохода и последствия этого шага для работников предприятия. Оцениваемая компания может иметь дефицит собственного оборотного капитала и обязательства, связанные с проведением природоохранительных мероприятий, в этом случае так же необходимо произвести корректировку полученного результата.

Стоит заметить, что метод дисконтированного денежного потока для оценки бизнеса дает оценку стоимости собственного капитала на уровне контрольного пакета акций, в случае определения стоимости миноритарного пакета открытого акционерного общества вычитается скидка на неконтрольный характер, для закрытого акционерного общества необходимо сделать скидку на неконтрольный характер и на недостаточную ликвидность.

В целях полноты оценки действующего предприятия допускается не только применение доходного подхода, основанного на дисконтировании денежных потоков, но и использование рыночного (сравнительного) и затратного подходов. Это позволяет избежать определенной доли субъективности и сделать оценку бизнеса более точной.

Руководитель предприятия и главный бухгалтер смогут самостоятельно рассчитать денежный поток по представленной выше методике, но для определения ставки дисконтирования и расчета остаточной стоимости денежного потока, а так же для оценки бизнеса с помощью затратного и рыночного подходов, необходимо привлечение опытного и квалифицированного эксперта оценщика, способного объективно оценить стоимость бизнеса и дать необходимые рекомендации для эффективного управления стоимостью компании.