Теоретической основой процесса оценки является система оце ночных принципов. В мировой практике принято выделять четыре груп пы оценочных принципов (рис. 1.3):
1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо вания.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наиболь шее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуа цией.
Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.
Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижи мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребно стей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже сущест вующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и харак теризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.
Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.
Остаточная продуктивность
В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четы рех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.
Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отне сенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.
Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.
Использования, третья группа базируется на стоимости обмена. В основе определения стоимости использования лежат принцип полезности - чем больше конкретный объект недвижимости удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость. При этом оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены аналогичного объекта и не может превышать затраты на создание нового объекта (см. табл.51)
Высказывается предположение, что принцип полезности для принятия решений можно расширить с целью учета интересов тех, кто хотел бы отслеживать и контролировать общественную сторону деятельности корпорации . Большинство работ, посвященных полезности для принятия решений , рассматривает, однако, лишь потребности акционеров и кредиторов. Функ-
Худшим примером того, как далеко может отойти предприятие от принципа полезного
Принцип полезности - всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен инвестору и может быть использован для выполнения каких-либо функций или для личных интересов. Например, использование недвижимости в качестве жилья, офиса, торгового центра и т.д. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки - ожидания, так как
Принцип полезности гласит всякий объект оценки обладает стоимостью только в том
По мнению Вальраса, чистая экономическая теория не исчерпывает всю экономическую науку , а представляет лишь ее фундамент, - говоря современным языком, позитивную теорию рыночного хозяйства, которая должна выявить объективные законы, управляющие производством в системе, где доминирует принцип полезности. Как и многие экономисты того времени, Вальрас не ограничивался этой частью экономической науки и выделял также ее социальную часть, которая должна заниматься вопросами распределения с учетом справедливости. Именно этой теме посвящена работа Очерки социальной экономики. Теория распределения общественного богатства (1896).38
Фактически в этом Вальрас следовал концепции Дж. Ст. Ми л ля, согласно которой законы производства носят объективный характер и в любом обществе действуют одинаково, а законы распределения зависят от институциональной структуры общества, которая в каждом обществе разная. Надо заметить, что Вальрас сознательно себя называл последователем этого английского экономиста и социального философа. В теории Вальраса это означало, что если в производстве руководит принцип полезности, то в распределении этот принцип должен уступить место принципу справедливости. Мы вернемся к этой проблеме в лекции 43.
Появилась богатая литература, и были сделаны попытки распространить статистический подход на область механики. Конечно, все, что способствует более детальному изучению конструкции, в принципе полезно, однако здесь была упущена из виду существенная разница между электронными и механическими системами. И действительно, впадать в крайности в применении статистики в любом случае неверно.
Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна . Полезность жилья - комфортное проживание, полезность бизнеса - это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности , например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.
Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику.
В течение социально - экономических преобразований последних десяти лет, мы вполне открыто ориентируемся на принципы полезности и выгодности. Хотя социологи и психологи при анализе результатов массовых опросов населения отмечают нерациональное отношение к условиям своей жизнедеятельности и, в том числе, хозяйственно-экономической, это нерациональное вполне можно объяснить. Во-первых, времени с момента "открытия" нашего общества и открытого же присвоения этого мотива прошло очень мало. Во-вторых, сферы для проявления большинством этого мотива сужены сохраняющимися отношениями личной зависимости, в разных их формах, и глубоким кризисом экономики.
Евгений Евгеньевич Слуцкий (1880 - 1948) обосновал положение, согласно которому полезность и спрос потребителей формируется под влиянием реальных экономических параметров - изменения цен и доходов. Они обуславливают систему предпочтений потребителей . В итоге принцип полезности получает объективную оценку.
К принципам, основанным на представлениях пользователя , относятся принципы полезности, замещения и ожидания.
Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей , например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия , гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.
Осуществить перевод из десятичной системы счисления в любую другую позиционную систему можно также, используя позиционный принцип. Полезным в этом случае будет такое понятие, как базис системы счисления, т.е. последовательность так называемых ключевых чисел, каждое из которых задает значение цифры по ее месту в записи числа.
Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки -принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи. При этом очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода . Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.
Если более внимательно присмотреться к поведению потребителя , анализируя принципы, которыми он руководствуется при принятии решений о покупке того или иного товара, преследуемые им цели, решение о количестве единиц приобретаемого товара при определенных условиях , можно заключить, что в основе рационального потребительского поведения лежит принцип полезности. Термин полезность в качестве общей основы сопоставления потребительских благ был введен в конце XIX в. по предложению английского ученого Джереми Бентама. Под принципом пользы здесь понимаются те или иные действия, отражающие стремление увеличить или уменьшить удовольствие потребителя . Согласно Бен-таму, максимизация полезности является главным руководящим психологическим принципом поведения людей в их стремлении избежать страданий и достичь благополучия в жизни.
Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:
Принципы, основанные на представлениях пользователя;
Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения);
Принципы, связанные с рыночной средой;
Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Все принципы оценки недвижимости увязаны между собой и, оценивая объект, необходимо учитывать все из них с целью получения более достоверной оценки величины недвижимого имущества.
Принципы, основанные на представлениях пользователя . Этот принцип включает в себя три позиции полезность, замещение и ожидание.
Принцип полезности , который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени. В экономической оценке полезность определяется размером и сроками получения доходов и других выгод от использования объекта недвижимости (например, использование недвижимости в качестве кафе, гостиницы, эксплуатация земельного участка в особом правовом режиме – заповедники, лечебно – оздоровительные зоны), а также от престижности места и объекта.
В соответствии с принципом полезности стоимость имеют те земельные участки, которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности пользователя. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или социальной функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или удовлетворения иной социальной потребности. Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя может быть выражено в виде дохода, который для собственника характеризуется как «приписанная рента».
Принцип полезности используют при оценке земельных участков населенных пунктов, и он является одним из основных по следующим причинам. На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения сообщество жителей конкретного населенного пункта в виде градостроительных регламентов в форме нормативно – правового акта – правил землепользования и застройки. Кроме этого административного фактора, в населенном пункте действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора населенного пункта, тем самым, влияя на формирование цены этих земель. При этом основная задача населенного пункта заключается в недопущении снижения цены земли населенного пункта менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.
Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель населенного пункта, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.
Принцип замещения основан на том, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект, такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Следовательно, и покупатель, и продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких альтернативных. Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном и сравнительном.
При затратном подходе этот принцип определяется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в оптимальные сроки) аналогичного сооружения с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.
При сравнительном (рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая.
При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную прибыль.
Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Важное значение имеет период времени, когда будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль завтра.
Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности. Данный принцип является основным при реализации доходного подхода к оценке.
Принципы, связанные с объектами недвижимости. Выделяют следующие позиции: остаточной продуктивности, принцип вклада, увеличения и уменьшения и дохода, оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом. Любая хозяйственная деятельность, направленная на получение доходов, требует участия в производстве факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.
Составляющие производства и источники их покрытия
Земля – это участок территории (пространственный базис) и находящиеся на ней природные ресурсы – замкнутые водоемы, животный и растительный мир, минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленным действующим земельным законодательством, и оформляют их свидетельством, выдаваемым собственнику (арендатору). Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта капитал, труд и управление должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех составляющих, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых составляющих.
Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.
Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три составляющих производства: труд, землю и управление.
Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Именно успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.
Принцип вклада (предельной продуктивности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Поэтому вклад – это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения какого – либо фактора, а не фактические затраты на развитие земельного участка. Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на которые затрачено 50 тыс. руб., рыночная его стоимость повысилась со 90 до 200 тыс. руб., т.е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость участка 60 тыс. руб. (110 тыс.руб. – 50 тыс.руб.).
Принцип увеличения и уменьшения дохода. Состоит в том, что увеличении капиталовложений в производство обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капвложения в недвижимость не дадут пропорционального прироста прибыли, следовательно, пропорционального увеличения стоимости недвижимости. Например, приобрел участок земли площадь. 1 га с целью поделить его на участки, возвести жилой дом на каждом из них и затем продать созданные имущественные комплексы. Для этого рассчитаем оптимальное число объектов, которое инвестор может построить на продажу.
Пример принципа увеличения и уменьшения дохода
Принцип сбалансированности заключается в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Если объемы капвложений превосходят объемы работ в данный период времени, например, при строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта или наоборот, когда денежных средств недостаточно для строительства объекта. Если к земле приложено мало факторов производства – она недогружена застройкой, если слишком много – перегружена застройкой. Следовательно, землю в обоих случаях используют неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется ценность земли. Согласно предыдущей таблице четыре и пять домов приносят равную прибыль, но при строительстве пяти домов риск вложения инвестиций значительно выше, так как необходимо продать на один дом больше (одной сделкой больше). Принцип сбалансированности рекомендует, что четыре дома – это оптимальное число. Принцип сбалансированности применим и к региону. Всегда существует одно или несколько сочетаний различных видов землепользований, которые максимально повышают стоимость всех земельных ресурсов.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать: параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечивать сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.
Принцип оптимальных величин или принцип оптимального экономического размера заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуются определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости. Этот принцип означает, что для определенного предприятия требуется определенный размер земельного участка, обеспечивающий этому предприятию максимальную эффективность в соответствии с рыночными условиями данной местности. Если участок окажется меньше определенного размера, то предприятие не сможет нормально функционировать, получать в полном объеме выгоды, предоставляемые локальным рынком, и, следовательно, обеспечивать себе максимально возможную рыночную стоимость в текущий момент времени. Но в этой стоимости не будет участвовать стоимость той части земельного участка, что превышает необходимый (экономический) его размер. Например, в пригороде г. Красноярска наибольшим спросом пользуются участки размером 8 – 15 соток, а участки большей или меньшей стоимости могут потерять в цене.
Принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав на один и тот же участок:
Физическое – это разделение прав пользования на воздушное пространство, поверхность земельного участка, его отдельные элементы.
По времени владения и пользования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и т.д.
По видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, ипотека, кондоминиумы, купля – продажа с условием, оперативное управление, сервитуты и т.д.
К принципам, связанным с рыночной средой относятся: принципы соответствия, зависимости, спроса и предложения, конкуренции и изменения.
Принцип соответствия реализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Он определяется в двух связанных с ним эффектах: прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков – это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
Регрессия возникает при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.д.
Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по двум направлениям:
При чрезмерном его улучшении относительно местных рыночных условий;
Когда внешнее окружение отрицательно воздействует на использование участка и, следовательно, - на его стоимость.
Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуется по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет важное значение при установлении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из – за функционального или внешнего износа.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Факторы зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, социальные, экологические, юридические, градостроительные и т.д. Местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Близость объекта недвижимости по отношению к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользования): дорогам, торговым и культурным центрам также является основным факторам. Два этих фактора - местоположение и связь с рынком пользования – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение» недвижимости и оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. На земельном рынке имеется избыток предложения (земельных участков) или недостаток спроса, то цены и ставки арендной платы снижаются.
Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном участке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция между:
Предпринимателями, различными способами использующими земельные участки одного качества и цены для разных целей в разрешенных пределах;
Арендаторами из – за одних и тех же земельных участков;
Застройщиками различных типов строений на одинаковых по качеству земельных участках.
Принцип изменения – все течет, все изменяется. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физический износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы. Преломление жизненного цикла в управлении недвижимостью имеет следующие стадии.
Зарождение – (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли).
Рост – рост доходов от функционирования объекта недвижимости.
Стабильность – стабильные доходы, сформирование вкусов потребителей объекта недвижимости).
Упадок – период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли.
Земля – единственный объект недвижимости, который со временем не изнашивается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается естественным путем при рациональном использовании. Стоимость земли во времени не снижается, а повышается из – за нарастающего дефицита и действия других факторов. Меняется окружающая среда вокруг объекта недвижимости, которая проходит фазы зарождения, роста, стабильности и упадка.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования формируется следующим образом: это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Этот принцип синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом – анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как, если бы он был свободным, а на втором – наилучшее и наиболее эффективное использование здания или сооружения, которое уже находится на этом участке. В процессе расчетов проводят разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля+здание), на две части, относящиеся отдельно к земельному участку и зданиям. Для этого пользуются различными коэффициентами капитализации, которые рассчитывают исходя из определенных размеров рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка.
Потолки в прихожей Потолки в прихожей Выбирая потолок для комнаты, ванной, кухни или прихожей, покупатель должен помнить о том, что каждое помещение в квартире предназначено для определенной цели. Например, наклеивать на потолок обои в ванной нельзя потому, что там повышенная влажность, и наоборот, ... 11993 / Янв. 12, 2011, полночь
Тендеры по ремонтным и строительным работам в екатеринбурге Тендеры по Ремонтным и Строительным работам в Екатеринбурге Современные коммуникационные системы предполагают активное участие в повседневной жизни. В том числе и в сфере бытового профиля. В интернете можно не только найти самое недорогое и выгодное предложение по покупке товара, но... 1003513 / Авг. 8, 2008, полночь
Достоинства и недостатки натяжных потолков Достоинства и недостатки натяжных потолков Популярность натяжных потолков растет с каждым годом. Данный вид отделки помещений давно и прочно вошел в интерьерную моду, и это не случайно. Во-первых, натяжные потолки очень просты в монтаже, во- вторых, долговечны, не требуют ремонта... 28565 / Дек. 28, 2010, полночь
Как правильно уложить линолеум Как самому постелить линолеум, не имея практического опыта и специальных знаний? Линолеум является красивым и практичным напольным покрытием. К тому же линолеум можно достаточно просто постелить самому, обойдясь без всяких мастеров-ремонтников. При этом результаты вашей работы будут не хуже, чем... 26646 / Июнь 9, 2009, полночь
Структура кадастрового номера земельного участка Основные законодательные документы, определяющие структуру и порядок формирования кадастрового номера земельного участка: Правила кадастрового деления территории Российской Федерации, Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденные постановлением Правительства РФ, и Федеральный закон «О Государственном земельном кадастре». Кадастровый номер - это индивидуальный... 18598 / Окт. 18, 2011, полночь
Удельные показатели кадастровой стоимости земель УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования. Сравнение показателей кадастровой стоимости земель различных видов использования в пределах одного кадастрового... 16952 / Сен. 17, 2011, полночь
Цели и задачи кадастрового деления территории ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ КАДАСТРОВОГО ДЕЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ Кадастровое деление территории Российской Федерации в соответствии со ст. 18 Федерального закона «О Государственном земельном кадастре» осуществляют в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения... 15624 / Окт. 18, 2011, полночь
Cистема механической вентиляции Традиционный способ вентиляции квартир и загородных домов за счет инфильтрации воздушного потока предполагает, что свежий воздух будет проникать в помещения сквозь щели в строительных конструкциях. Однако в современных постройках этот вариант оказывается неэффективным. Достаточное количество свежего подготовленного воздуха (норма 3 ... 12719 / Ноя. 21, 2010, полночь
Виды кирпичей и область их применения Виды кирпичей и область их применения Уже несколько тысячелетий кирпич, пожалуй, самый распространенный строительный материал. Кирпичом называют изделия, различные по составу сырьевой смеси, технологии производства и даже форме. Давайте разберемся с видами и свойствами кирпичей. Керамический кирпич Традиционно под кирпичом... 12200 / Фев. 2, 2011, полночь
Лен или джут? межвенцовые утеплители из джута для деревянных домов Деревянный дом создает особую атмосферу уюта. В нем легко дышится, «автоматически» поддерживается оптимальный режим влажности. Если Вы выбираете строительство собственного дома из дерева, то, безусловно, подойдете к делу со всей ответственностью, согласовав, на начальном этапе, проект и смету. Однако, все... 12160 / Июнь 1, 2009, полночь
Что такое олифы и для чего они нужны Что такое олифы и для чего они нужны? Олифы - это пленкообразователи, на основе растительных масел, прошедших специальную обработку (окисление или длительный прогрев при высоких температурах), с добавлением сиккативов и растворителей используемые при изготовлении масляных и разведении густотертых красок, приготовлении... 11981 / Янв. 31, 2011, полночь
Простой фундамент для беседки, бытовки, хозблока или сарая Фундамент - основа основ Фундамент служит для перенесения нагрузки, создаваемой домом, на грунт. Для частного малоэтажного дома фундамент нужен для того, чтобы, например, каркасный дом не сместился относительно того места, где был построен и не разрушился (не треснул) под действием... 11658 / Ноя. 10, 2008, полночь
Виды кирпичной кладки Виды кирпичной кладки Прежде всего необходимо сказать несколько слов о строительных растворах для кирпичной кладки. Смешивая (соблюдая пропорцию 3:10) цемент или известь с 100 л песком, вы получите надежный раствор, которым можно скреплять различные материалы: камень, кирпич, строительные блоки. Сейчас... 11628 / Фев. 2, 2011, полночь
Объекты кадастрового учета ОБЪЕКТЫ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА К объектам кадастрового учета можно отнести: земельные участки; обособленные водные объекты; участки лесного фонда; здания, определяемые как строения, состоящие из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения... 11051 / Окт. 13, 2011, полночь
Соотношение земельного права с другими отраслями права СООТНОШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА С ДРУГИМИ ОТРАСЛЯМИ ПРАВА Конституционное право имеет основополагающее значение для земельного права. В ряде случаев конституционное право регулирует отношения, возникающие по поводу земли, земельных территорий, но - это отношения по государственному и общественному устройству РФ, а предметом... 10458 / Июнь 7, 2011, полночь
Ремонт деревянного пола Ремонт деревянного пола Если деревянный пол скрипит, то можно просверлить сквозные отверстия и завинчивать шпильки-распорки в местах наибольшего скрипа. Можно вместо шпилек загнать в отверстия монтажную пену. Чтобы половицы пола не скрипели, между ними просверливают отверстие диаметром 68 мм под... 10344 / Окт. 18, 2010, полночь
Работа с оргстеклом Работа с оргстеклом Согнуть и отполировать оргстекло можно, только разогрев в горячей воде. При использовании других методов в теле детали образуется пузырчатость и помутнение материала либо мутный «муар» по поверхности. Для изготовления шаблона или оправки надо использовать дерево. Хорошие результаты... 10339 / Окт. 19, 2010, полночь
Принцип остаточной продуктивности ПРИНЦИП ОСТАТОЧНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ, ВКЛАДА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному... 9613 / Сен. 10, 2011, полночь
Как обставить гостиную Как обставить гостиную Хотите правильно обставить гостиную комнату? Гостиная должна быть самой большой комнатой в доме, так как в ней собираются домочадцы и гости. Поэтому важно создать здесь атмосферу комфорта для всей семьи. Если квартира однокомнатная, то гостиная является одновременно... 9595 / Янв. 12, 2011, полночь
Жидкие обои рынок отделочных материалов представляет неограниченные возможности для изменения интерьера дома, офиса и других помещений, позволяя проявить собственные дизайнерские качества, воплотить в жизнь свои фантазии. Но вот вопрос: чем определить свой выбор? Бумажные обои, как и самоклеющаяся пленка, требуют идеальной поверхности... 9537 / Ноя. 17, 2010, полночь
Теоретической базой процесса оценки предприятий является набор оценочных взаимосвязанных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта специалистов-оценщиков. Эти принципы дифференцируются по четырем группам:
Принципы, основанные на представлениях пользователя предприятием.
Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия.
Принципы, связанные с рыночной средой.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.
Принципы первой группы включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью только в том случае, если оно полезно потенциальному собственнику, т.е. обладает способностью удовлетворять определенные потребности пользователя. В конечном счете, удовлетворение потребностей может быть выражено в виде потока денежных доходов, которые получает собственник данного предприятия.
Принцип замещения. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Принцип замещения означает, что максимальная стоимость оцениваемого предприятия определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания. Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования оцениваемого предприятия. Полезность предприятия всегда связана с ожиданием будущих прибылей.
Для определения стоимости действующих предприятий важно определить величину, продолжительность и риск получения прогнозируемых прибылей (доходов). При этом необходимо учитывать текущую и будущую стоимость денежных доходов и расходов предприятия. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих денежных сумм к их текущей стоимости называется дисконтированием.
Принципы второй группы объединяют принципы остаточной продуктивности земельного участка, вклада, сбалансированности, оптимального размера, возрастающей или уменьшающейся отдачи.
Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того, как будут оплачены расходы на остальные факторы производства, «привязанные» к земле: труд, капитал и управление.
Принцип вклада. Вклад – это сумма прироста или уменьшения стоимости предприятия вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного актива предприятия (или изменения существующего). Включение дополнительных активов в имущественный комплекс предприятия целесообразно только тогда, когда получаемый прирост стоимости предприятия превышает затраты на приобретение этих активов.
Принцип сбалансированности (пропорциональности). Отдельные активы предприятия должны быть согласованы между собой по производственной мощности и другим характеристикам. Прирост активов предприятия при нарушении данного принципа не приводит к росту стоимости предприятия. Принцип сбалансированности означает, что любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость предприятия.
Принцип оптимального размера. Оптимальным является размер предприятия или его отдельных активов, при котором предприятие получает максимальную прибыль в соответствии с условиями рыночной конкуренции в данном регионе.
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи означает, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства (например, найм дополнительной рабочей силы при неизменном основном капитале предприятия) доходы предприятия имеют тенденцию к увеличению, но до определенного момента темпы роста их увеличиваются, а затем начинают уменьшаться. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.
Принципы третьей группы включают принцип зависимости от внешней среды, принцип соответствия между спросом и предложением, принцип конкуренции и принцип изменения стоимости.
Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость предприятия зависит от множества факторов, характеризующих окружающую среду, например, характер экономической среды в прилегающей к предприятию территории, удаленность от транспортных сетей, источников рабочей силы и т.п.
Принцип соответствия между спросом и предложением. Соотношение между спросом и предложением оказывает большое значение на стоимость предприятий. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночные цены предприятий обычно отражают их стоимость. Учитывая несовершенство рынка по продаже предприятий и несоответствие между спросом и предложением, следует иметь в виду, что превышение спроса над предложением приводит к росту цены предприятия и тогда цена предприятия будет превышать его стоимость, и наоборот. Кроме того, на цену купли-продажи предприятий (помимо спроса и предложения) оказывают влияние следующие факторы: условия финансирования сделки (например, ипотечное кредитование), искусство ведения торгов, сроки осуществления сделки и другие. Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как спрос более изменчив, чем предложение. Изменения процентных ставок, уровня инфляции, деловой активности, объема денежной массы в обороте, риска предпринимательской деятельности, условий налогообложения и другие факторы могут повлиять на характер спроса в любое время.
Принцип конкуренции. Бизнесмены стремятся к получению максимальных прибылей и в этой связи свой капитал они направляют в ту сферу деятельности, которая позволяет получать избыточные или монопольные прибыли. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции. Обострение конкуренции приводит к росту предложения данного бизнеса и, если спрос при этом не возрастает, то средняя доходность данного бизнеса снижается. Если конкуренция чрезмерна, доходность бизнеса может опуститься ниже нормальной или в некоторых случаях вообще исчезнуть. Этот принцип важен для аналитика при оценке стоимости потока доходов, превышающих рыночную норму. Использование сверхприбыли при оценке стоимости предприятия может исказить результат.
Принцип изменения стоимости. Стоимость предприятия обычно не остается неизменной, она меняется с течением времени под влиянием целого ряда факторов:
Предприятие, как любой товар, характеризуется жизненным циклом развития на рынке и проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка;
Стоимость предприятия будет изменяться от стадии к стадии, например, на стадии роста стоимость будет выше, чем на стадии упадка;
Появление новых, более прогрессивных технологий;
Изменение процентных ставок, денежной массы, уровня инфляции, валютных курсов и т.п.;
Изменение спроса на рынках товаров, услуг, недвижимости.
Принцип изменения стоимости означает: стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием внутренних факторов, окружающей и рыночной среды. В этой связи специалисты-оценщики проводят оценку стоимости предприятия на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех групп, которые были приведены ранее. Этот принцип означает выбор из разумных, возможных и законных альтернативных вариантов использования имущественного комплекса предприятия того варианта использования, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки и который приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие. Этот принцип соединяет между собой другие принципы оценки: полезность, замещение, ожидание, остаточная продуктивность, вклад, сбалансированность, возрастающие и уменьшающиеся доходы и другие.
При анализе результатов финансово-хозяйственной деятельности и оценке стоимости предприятия должны использоваться все принципы, но степень значимости каждого из них и их практическое содержание определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия. Кроме того, на практике могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.
