Г. Пенза, 2014г.
Сопроводительное письмо…….…………………………….….......…………..…. 3
1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. 4
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 4
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ. 4
4.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ. 4
5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 4
5.2Определение вида оцениваемой стоимости. 4
6.ОПИСАНИЕ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ. 4
7.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 4
8.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХФАКТОРОВ,НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЬЕКТУ,НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ. 4
9.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ. 4
10.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 4
11.Итоговое заключение о стоимости оцениваемого имущества. 4
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.
Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Таблица 1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
| Наименование | Значение |
| Номер Отчета об оценке (порядок номера Отчета) | № 4843-14 от 12 мая 2014 года |
| Основание для проведения оценки | Договор об оценке № 4843-14 от 12 мая 2014г. |
| Краткое описание Объекта оценки | |
| Краткое описание имущественных прав | Право собственности. |
| Субъект права | Гусеинов Вугар Фарадж оглы |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимость объекта оценки |
| Предполагаемое использование результатов оценки | Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения |
| Дата оценки (дата определения стоимости Объекта оценки) | 01 января 2011 года |
| Дата осмотра объекта оценки | 03 мая 2014г. |
| Период проведения работ | С 03 мая 2014г.-12 мая 2014г. |
| Дата составления Отчета | 12 мая 2014г. |
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
В процессе проведенных работ по оценке, в рамках подходов к оценке получены следующие результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки:
Таблица 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Итоговая величина стоимости объекта оценки
В результате проведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.01.2011 г. округленно составляет: 178 000 рублей.
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.
Таблица 3. Задание на оценку
| Наименование | Значение |
| Объект оценки | Земельный участок площадью 83 000 кв.м., кадастровый номер 58:18:941002:47. Местоположение: установлено относительное ориентира расположенного в границах участка, адрес ориентира. Ориентир 598 км + 700 м от автодороги. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, Мокшанский район. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: Для сельскохозяйственного использования. |
| Имущественные права на объект оценки | Собственником объекта оценки является физическое лицо: Гусеинов Вугар оглы Паспорт гражданина РФ серия 56 09 номер 931468, выдан ОУФМС России по Пензенской области в Октябрьском районе, г. Пензы, 04.02.2010г. Код подразделения 580-014. |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости объекта оценки на дату проведения оценки |
| Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения | Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов |
| Вид стоимости | Рыночная стоимость |
| Основание оценки | Договор об оценке № 4843-14 от 12 мая 2014 года |
| Дата осмотра | 03 мая 2014г. |
| Дата проведения оценки | 12 мая 2014г |
| Дата составления отчета | 12 мая 2014г. |
| Срок проведения оценки | 03 мая 2014г.-12 мая 2014г. |
| Форма отчета | Письменная, полный отчет |
| Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка | Определяются оценщиком самостоятельно |
| Применяемые при проведении оценки стандарты оценочной деятельности | 1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. 2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255. 3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254. |
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.
Сведения о Заказчике
Таблица 4.Сведения о Заказчике
Сведения об Оценщике
Таблица 5. Сведения об исполнителе
Таблица 6. Данные об Оценщике, работающем на основании трудового договора
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
Таблица 7. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценки организаций и специалистах
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
3. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
4. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
5. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта, и указанная стоимость является наиболее вероятной при продажи объекта на свободном рынке, при достаточной экспозиции
7. Оценка рыночной стоимости объекта оценки была определена на прошедшую дату, 01.01.2012 года, с целью оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке.
8. Объект оценки а так же количественно и качественные характеристики объекта оценки не изменились с даты оценки до даты проведения работ.
Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:
Изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;
Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;
Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
Нижеследующие существенные для оценки допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета, подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, а также то, что все положения, результаты и заключения, не оговоренные в тексте, не имеют силы.
1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях при указанном предполагаемом использовании. Понимается, что проведенный анализ и заключения не содержат полностью или частично предвзятое мнение.
2. Мнение эксперта относительно стоимости является действительным на дату проведения оценки, специально оговоренную настоящим отчетом. Эксперт не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические изменения или решения Правительства, указы Президента и местных органов власти, которые могут произойти после этой даты и повлиять на суждения эксперта.
3. Стоимость, определенная в данном отчете об оценке, является величиной, рассчитанной при условиях, оговоренных в задании на оценку и других ограничительных условиях, которые приведены в данном разделе настоящего отчета. В случае если исходные данные оцениваемого объекта указанные в задании на оценку, изменились по независящим от оценщика причинам, указанная в данном отчете итоговая величина стоимости подлежит корректировке.
4. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.
5. Несмотря на то, что оцениваемый объект занят владельцем и эксплуатируется, Оценщик при проведении оценки исходил из предположения вакантного владения и наиболее эффективного использования объекта.
6. Обязанность по идентификации объекта лежит на Заказчике. Расчеты стоимости выполнены Оценщиком на основании предоставленных Заказчиком данных о границах объекта и связанного с ним имущества. Оценщик не несет ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной идентификации объекта или его составных частей.
7. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
8. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на недвижимость, и не принимает на себя ответственность за наличие таких факторов, а также проведение тех работ, которые могут потребоваться для их обнаружения.
9. От Оценщика не требуется проведение дополнительных работ, кроме представленных в отчете, или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имущественными правами, связанными с объектом, иначе как по официальному вызову суда или в результате добровольного собственного решения.
10. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
11. В отчете рассмотрены права землепользования в отношении лишь поверхности земли и не затронуты иные аспекты этой проблемы. Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ на оцениваемом объекте, а также стоимости их удаления за пределы объекта.
12. Оценщик предполагал ответственное отношение собственника к объекту оценки и должное управление им как в период проведения оценки, так и в будущем.
13. Оценщик предполагал соответствие объекта всем санитарным и экологическим нормам.
14. Оценщик предполагает, что существующие сервитуты земельного участка не являются препятствием для максимально эффективного использования оцениваемого объекта и далее не возникнут какие – либо неблагоприятные сервитуты или ограничения.
15. Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были найдена из источников, достоверных согласно мнению Оценщика, у которого есть все основания предполагать их верность. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.
16. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, схемы и т.д.) по объекту оценки. В обзорные материалы приложены исключительно для того, чтобы помочь читателю отчета визуально представить себе оцениваемое имущество и не следует полагаться на эти обзорные материалы в случае любого другого их использования.
17. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
18. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости указанной в отчете.
19. Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к Заказчику третьих лиц вследствие легального использования ими настоящего отчета, если в судебном порядке не будет определено, что данный иск является следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомерных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения настоящей оценки.
20. Оценщику не был предоставлен доступ в квартиру. Следовательно, при расчете рыночной стоимости, оценщик исходит из допущения, что комната и места общего пользования находятся в плохом состоянии, требующем ремонта, планировочные решения соответствуют плану БТИ, несогласованных перепланировок, переоборудований не установлено.
Заключение о стоимости, приведенное в отчете, относится к объекту недвижимости целиком и любое разделение объекта оценки на отдельные части и установление их стоимости путем пропорционального деления неверно, так же, как неверно определение рыночной стоимости всего рассматриваемого здания путем простого суммирования независимо определенных величин стоимости каждой из составляющих его частей.
В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.
При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения.
- Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.
- Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.
Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности.
Задания
1. Предприятие требует как минимум 14 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,900. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $15,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив нулевую остаточную стоимость оборудования через 15 лет.
Решение.
Расчет проведем используя таблицу, находя множитель дисконтирования с помощью финансовых таблиц.
Чистое современное значение оказалось положительным, что свидетельствует в пользу принятия проекта.
2. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение двух лет: $120,000 в первом году и $70,000 - во втором. Инвестиционный проект рассчитан на 8 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $62,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 30%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 16 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.
Необходимо определить
Решение.
1. Определим чистые годовые денежные доходы в процессе реализации инвестиционного проекта:
в первый год - $62,000 0.3 = $18,600;
во второй год - $62,000 0.5 = $31,000;
в третий год - $62,000 0.7 = $43,400;
в четвертый год - $62,000 0.9 = $55,800;
во все оставшиеся годы - $62,000.
2. Расчет чистого современного значения инвестиционного проекта произведем с помощью таблицы.
| Год(ы) | Денежный поток | Множитель дисконтирования | Настоящее значение денег | |
| Инвестиция | Сейчас | ($120,000) | $ (120,000) | |
| Инвестиция | ($70,000) | 0.8621 | $ (60,347) | |
| Денежный доход | $18,600 | 0.8621 | $ 16,035 | |
| Денежный доход | $31,000 | 0.7432 | $ 23,039 | |
| Денежный доход | $43,400 | 0.6407 | $ 27,806 | |
| Денежный доход | $55,800 | 0.5523 | $ 30,818 | |
| Денежный доход | $62,000 | 0.4761 | $ 29,518 | |
| Денежный доход | $62,000 | 0.4104 | $ 25,445 | |
| Денежный доход | $62,000 | 0.3538 | $ 21,936 | |
| Денежный доход | $62,000 | 0.3050 | $ 18,910 | |
| Чистое современное значение инвестиционного проекта | $ 13,161 |
3. Для определения дисконтированного периода окупаемости рассчитаем величины чистых денежных потоков по годам проекта. Для этого необходимо всего лишь найти алгебраическую сумму двух денежных потоков в первый год проекта. Она составит ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Остальные значения в последней колонке предыдущей таблицы представляют собой чистые значения.
4. Расчет дисконтированного периода окупаемости произведем с помощью таблицы, в которой будем рассчитывать накопленный дисконтированный денежный поток по годам проекта.
| Год | Дисконтированный денежный поток | Накопленный денежный поток |
| ($120,000) | ($120,000) | |
| ($44,312) | ($164,312) | |
| $23,039 | ($141,273) | |
| $27,806 | ($113,466) | |
| $30,818 | ($82,648) | |
| $29,518 | ($53,130) | |
| $25,445 | ($27,685) | |
| $21,936 | ($5,749) | |
| $18,910 | $13,161 |
Из таблицы видно, что число полных лет окупаемости проекта составляет 7. Дисконтированный срок окупаемости поэтому составит
года.
3. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $100,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $8,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $21,000.
Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских) и это позволит получать $16,000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).
Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 12% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.
Решение.
1. Представим исходные данные задачи в компактном виде.
Заметим еще раз, что рабочий капитал и оборудование планируются быть реализованными только по истечении 6 лет.
2. Произведем расчеты чистого современного значения для первого проекта.
3. Аналогичные расчеты проведем для второго проекта
4. По результатам расчетов можно сделать следующие выводы:
- лучшим следует признать второй проект;
- первый проект вообще следует отклонить даже без связи с имеющейся альтернативой.
4. Предприятие планирует крупный инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:
- $130,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
- $25,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
- $20,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
- $15,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
- $10,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году.
В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $25,000 и высвободить часть оборотных средств стоимостью $35,000.
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | 6 год | 7 год | 8 год |
| $20,000 | $40,000 | $40,000 | $40,000 | $50,000 | $50,000 | $20,000 | $10,000 |
Решение.
Схема решения задачи остается прежней. Составляем таблицу расчетных данных и определяем дисконтированные значения всех денежных потоков.
Проект следует принять, поскольку его чистое современное значение существенно положительное.
| Наименование денежного потока | Год | Денежный поток | Множитель дисконта | Настоящее значение денег |
| ($130,000) | ($130,000) | |||
| ($25,000) | 0.893 | ($22,325) | ||
| Денежный доход в первый год | $20,000 | 0.893 | $17,860 | |
| Инвестирование в оборотные средства | ($20,000) | 0.797 | ($15,940) | |
| Денежный доход во второй год | $40,000 | 0.797 | $31,880 | |
| Денежный доход в третий год | $40,000 | 0.712 | $28,480 | |
| Денежный доход в четвертый год | $40,000 | 0.636 | $25,440 | |
| Приобретение основных средств | ($15,000) | 0.636 | ($9,540) | |
| Денежный доход в пятый год | $50,000 | 0.567 | $28,350 | |
| Ремонт оборудования | ($10,000) | 0.507 | ($5,070) | |
| Денежный доход в шестой год | $50,000 | 0.507 | $25,350 | |
| Денежный доход в седьмой год | $20,000 | 0.452 | $9,040 | |
| Денежный доход в восьмой год | $10,000 | 0.404 | $4,040 | |
| Продажа оборудования | $25,000 | 0.404 | $10,100 | |
| Высвобождение оборотных средств | $35,000 | 0.404 | $14,140 | |
| Чистое современное значение | $11,805 |
5. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,500. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $17,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив, что после окончания проекта оборудование может быть продано по остаточной стоимости $2,500.
6. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение трех лет: $90,000 в первом году, $70,000 - во втором и $50,000 - третьем. Инвестиционный проект рассчитан на 10 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $75,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 40%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.
Необходимо определить
- чистое современное значение инвестиционного проекта,
- дисконтированный срок окупаемости.
Как изменится Ваше представление об эффективности проекта, если требуемый показатель отдачи составит 20%.
7. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $200,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $14,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $53,000.
Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги частично ($40,000) в приобретение новой оснастки, а оставшуюся сумму в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских). Это позволит получать $,34000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).
Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 14% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.
8. Предприятие рассматривает инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:
- $95,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
- $15,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
- $10,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
- $10,000 - инвестирование в оборотные средства в третьем году;
- $8,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
- $7,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году;
В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $15,000 и высвободить оборотные средства.
Результатом инвестиционного проекта должны служить следующие чистые (т.е. после уплаты налогов) денежные доходы:
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | 6 год | 7 год | 8 год |
| $15,000 | $25,000 | $30,000 | $40,000 | $40,000 | $40,000 | $30,000 | $20,000 |
9. Проект, требующий инвестиций в размере $160000, предполагает получение годового дохода в размере $30000 на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.
10. Проект, рассчитанный на 15 лет, требует инвестиций в размере $150000. В первые 5 лет никаких поступлений не ожидается, однако в последующие 10 лет ежегодный доход составит $50000. Следует ли принять этот проект, если коэффициент дисконтирования равен 15%?
11 . Анализируются проекты ($):
13. Проанализируйте два альтернативных проекта, если цена капитала 10%.
15. Величина требуемых инвестиций по проекту равна $18000; предполагаемые доходы: в первый год - $1500, в последующие 8 лет по $3600 ежегодно. Оцените целесообразность принятия проекта, если стоимость капитала 10%.
16. Предприятие рассматривает целесообразность приобретения новой технологической линии. На рынке имеются две модели со следующими параметрами ($)
1.1. Допущение представляет собой предположение, принимаемое как истинное, относительно фактов, условий и обстоятельств, влияющих на стоимость объекта оценки или подходы к оценке. Допущение не требует проверки членом RICS в процессе оценки. Допущения обычно делают в случаях, когда подтверждение их правильности не требует специального исследования оценщика.
1.2. Допущение зачастую предполагает проведение оценщиком ограниченного объема исследований. Поэтому допущения, которые будут упоминаться в отчете, необходимо согласовать с заказчиком и включить в условия договора на оценку.
1.3. Если после проведения инспекции или исследования оценщик считает, что согласованное заранее с заказчиком допущение является неприменимым или должно стать специальным допущением, то пересмотренные допущения и подходы к оценке следует обсудить с заказчиком до завершения оценки и предоставления отчета.
Данный раздел посвящен допущениям, которые отражают следующие параметры:
а)
имущественные права;
б)
состояние зданий;
в)
инженерные коммуникации;
г)
градостроительное планирование (зонирование территории);
д)
вредные и опасные вещества;
е)
вопросы охраны окружающей среды;
ж)
устойчивое развитие.
Данный перечень не является исчерпывающим, поэтому следует внимательно определить допущения, необходимые для выполнения конкретного задания. Не существует «стандартных» допущений, использование которых можно не описывать.
а)
Имущественные права
Оценщику необходимо получить информацию о существенных деталях относительно имущественных прав на объект оценки. Информация может быть получена в виде краткого описания, предоставленного заказчиком или третьими сторонами, или в виде копий соответствующих документов. В случае непредоставления юристами заказчика отчета с подробным описанием имущественных прав на объект оценки, оценщик обязан указать, на какую информацию он полагался и какие сделал допущения (например, в дополнение к предоставленной информации было сделано допущение об отсутствии обременении права собственности на имущество).
При оказании заказчику услуг по оценке иногда требуется проведение анализа правоустанавливающих документов, что должно быть отражено в соответствующем допущении. Необходимо учитывать, что подобный анализ должен выполняться юристами, а оценщику необходимо указать, что допущения подлежат проверке со стороны юридических консультантов заказчика, и оценщик не несет ответственности за правильность проведенного анализа правоустанавливающих документов на имущество. В противном случае оценщик принимает на себя не меньшие обязательства, чем возлагаемые по закону на компетентного юриста, предоставляющего юридическую консультацию в прямой или косвенной форме.
б)
Состояние зданий
Даже при наличии соответствующей квалификации оценщик, как правило, не проводит экспертизу технического состояния с целью выявления всех дефектов или неполадок здания. Тем не менее, оценщик должен обратить внимание на явные дефекты, влияющие на стоимость здания, за исключением случаев, когда имеется специальное допущение. Оценщик должен указать, что инспекция не является экспертизой технического состояния здания, и определить объем его ответственности за проведение исследования и предоставление замечаний по конструктивным элементам и любым обнаруженным дефектам. Кроме того, следует указать, что будет сделано допущение о том, что здание (здания) находится в хорошем состоянии, кроме отдельно указанных дефектов.
в)
Инженерные коммуникации
Наличие и состояние относящихся к зданию инженерных коммуникаций и любых установок, машин и оборудования часто существенно влияет на стоимость. Как правило, подробное исследование выходит за рамки оценки, поэтому при проведении оценки оценщик должен указать имеющиеся источники информации и степень их надежности. В основном делается допущение, что система инженерных коммуникаций, а также средства управления и программное обеспечение находятся в рабочем состоянии и не имеют дефектов.
г)
Градостроительное планирование (зонирование территории)
Оценщик должен выяснить, имеются ли на данное имущество соответствующие разрешения, связанные с существующими зданиями и их использованием, а также существуют ли у государственных органов намерения или предложения, способные положительно или отрицательно повлиять на стоимость. Обычно такая информация является открытой, в разных случаях получение точной информации требует времени и дополнительных расходов. Оценщик должен указать, какие исследования предполагается провести или какие допущения сделать в случаях, когда подтверждение информации нецелесообразно при проведении данной оценки.
д)
Вредные и опасные вещества
Обычно оценщик не имеет должной квалификации для проведения консультаций относительно природы загрязнений и вредных веществ, связанных с ними рисков, а также издержек, возникающих при удалении загрязнений и веществ. Однако, если оценщик уже обладает информацией о характере местности, в которой расположен объект, и имеет опыт работы по оценке аналогичного имущества, по всей вероятности от него могут ждать комментариев о потенциальной возможности загрязнения, влияющей на стоимость имущества и его ликвидность. Поэтому оценщик должен установить рамки проводимых исследований и указать ис-точники информации, а также допущения, которые будут использоваться.
е)
Вопросы охраны окружающей среды
Для некоторых видов имущества факторы окружающей среды выступают специфическими свойствами самого имущества или прилегающей территории и способны влиять на стоимость данного имущества. (Примеры: добыча полезных ископаемых, опасность затопления или оборудование сетей электропередачи). Несмотря на то, что предоставление подробных комментариев о влиянии данных факторов не входит в профессиональные компетенции оценщика, наличие или возможность возникновения таких факторов нередко можно установить в ходе инспекции, проводимой в рамках оценки, причем как при помощи обычного опроса, так и за счет знания местности. Оценщик должен указать на ограничение объема проводимых исследований, а также сделать соответствующие допущения.
ж)
Устойчивое развитие
Не только само имущество оказывает влияние на окружающую среду в течение своего срока службы, но и экологические и социальные аспекты устойчивого развития могут оказывать влияние на эксплуатацию имущества.
В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.
При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения.
Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.
Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.
Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности.
Контрольные вопросы и задания
Сформулируйте основные принципы международной практики оценки эффективности инвестиций.
В чем состоит основная схема оценки эффективности капитальных вложений с учетом стоимости денег во времени?
Перечислите основные показатели эффективности инвестиционных проектов.
В чем сущность метода дисконтированного периода окупаемости?
Как применяется метод дисконтированного периода окупаемости для сравнительной эффективности альтернативных капитальных вложений?
Сформулируйте основной принцип метода чистого современного значения.
Каким критерием руководствуются при анализе сравнительной эффективности капитальных вложений по методу чистого современного значения?
Какова интерпретация чистого современного значения инвестиционного проекта?
Как изменяется значение чистого современного значения при увеличении показателя дисконта?
Какую экономическую сущность имеет показатель дисконта в методе чистого современного значения?
Перечислите типичные входные и выходные денежные потоки, которые следует принимать во внимание при расчете чистого современного значения инвестиционного проекта.
Как распределяется ежегодный денежный доход предприятия, который получается за счет капитального вложения?
Какие два подхода используются для учета инфляции в процессе оценки эффективности капитальных вложений?
Как происходит учет инфляции при оценке показателя дисконта?
Дайте определение внутренней нормы прибыльности инвестиционного проекта?
Сформулируйте сущность метода внутренней нормы прибыльности.
Можно ли в общем случае вычислить точное значение внутренней нормы прибыльности?
Какие Вам известны методы расчета внутренней нормы прибыльности?
Как использовать метод внутренней нормы прибыльности для сравнительного анализа эффективности капитальных вложений?
Каким подходом следует воспользоваться при сравнительной оценке эффективности капитальных вложений, когда трудно или невозможно оценить денежный доход от капитальных вложений?
Задания
1. Предприятие требует как минимум 14 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,900. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $15,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив нулевую остаточную стоимость оборудования через 15 лет.
Решение.
Расчет проведем используя таблицу, находя множитель дисконтирования с помощью финансовых таблиц.
|
Денежный |
Множитель дисконтирования |
Настоящее значение денег |
||
|
Исходная инвестиция | ||||
|
Входной денежный поток | ||||
|
Чистое современное значение | ||||
Чистое современное значение оказалось положительным, что свидетельствует в пользу принятия проекта.
2. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение двух лет: $120,000 в первом году и $70,000 - во втором. Инвестиционный проект рассчитан на 8 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $62,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 30%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 16 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.
Необходимо определить
чистое современное значение инвестиционного проекта,
Решение.
1. Определим чистые годовые денежные доходы в процессе реализации инвестиционного проекта:
в первый год - $62,000 x 0.3 = $18,600;
во второй год - $62,000 x 0.5 = $31,000;
в третий год - $62,000 x 0.7 = $43,400;
в четвертый год - $62,000 x 0.9 = $55,800;
во все оставшиеся годы - $62,000.
2. Расчет чистого современного значения инвестиционного проекта произведем с помощью таблицы.
|
Наименование денежного потока |
Денежный поток |
Множитель дисконтирования |
Настоящее значение денег |
|
|
Инвестиция | ||||
|
Инвестиция | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Чистое современное значение инвестиционного проекта | ||||
3. Для определения дисконтированного периода окупаемости рассчитаем величины чистых денежных потоков по годам проекта. Для этого необходимо всего лишь найти алгебраическую сумму двух денежных потоков в первый год проекта. Она составит ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Остальные значения в последней колонке предыдущей таблицы представляют собой чистые значения.
4. Расчет дисконтированного периода окупаемости произведем с помощью таблицы, в которой будем рассчитывать накопленный дисконтированный денежный поток по годам проекта.
|
Дисконтированный денежный поток |
Накопленный денежный поток |
|
Из таблицы видно, что число полных лет окупаемости проекта составляет 7. Дисконтированный срок окупаемости поэтому составит
3. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $100,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $8,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $21,000.
Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских) и это позволит получать $16,000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).
Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 12% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.
Решение.
1. Представим исходные данные задачи в компактном виде.
|
Проект | ||
|
Инвестиции в основные средства..................... | ||
|
Инвестиции в рабочий капитал........................ | ||
|
Годовой денежный доход.................................. | ||
|
Остаточная стоимость оборудования............... | ||
|
Высвобождение рабочего капитала.................. | ||
|
Время проекта.................................................... |
Заметим еще раз, что рабочий капитал и оборудование планируются быть реализованными только по истечении 6 лет.
2. Произведем расчеты чистого современного значения для первого проекта.
|
Наименование денежного потока |
Денежный поток |
Множитель дисконтирования |
Настоящее значение денег |
|
|
Инвестиция | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Продажа оборудов. | ||||
|
Чистое современное значение | ||||
3. Аналогичные расчеты проведем для второго проекта
|
Наименование денежного потока |
Денежный поток |
Множитель дисконтирования |
Настоящее значение денег |
|
|
Инвестиция | ||||
|
Денежный доход | ||||
|
Высвобождение | ||||
|
Чистое современное значение | ||||
4. По результатам расчетов можно сделать следующие выводы:
лучшим следует признать второй проект;
первый проект вообще следует отклонить даже без связи с имеющейся альтернативой.
4. Предприятие планирует крупный инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:
$130,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
$25,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
$20,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
$15,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
$10,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году.
В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $25,000 и высвободить часть оборотных средств стоимостью $35,000.
Решение.
Схема решения задачи остается прежней. Составляем таблицу расчетных данных и определяем дисконтированные значения всех денежных потоков.
Проект следует принять, поскольку его чистое современное значение существенно положительное.
|
Наименование денежного потока |
Денежный поток |
Множитель дисконта |
Настоящее значение денег |
|
|
Денежный доход в первый год | ||||
|
Инвестирование в оборотные средства | ||||
|
Денежный доход во второй год | ||||
|
Денежный доход в третий год | ||||
|
Денежный доход в четвертый год | ||||
|
Приобретение основных средств | ||||
|
Денежный доход в пятый год | ||||
|
Ремонт оборудования | ||||
|
Денежный доход в шестой год | ||||
|
Денежный доход в седьмой год | ||||
|
Денежный доход в восьмой год | ||||
|
Продажа оборудования | ||||
|
Высвобождение оборотных средств | ||||
|
Чистое современное значение | ||||
5. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,500. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $17,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив, что после окончания проекта оборудование может быть продано по остаточной стоимости $2,500.
6. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение трех лет: $90,000 в первом году, $70,000 - во втором и $50,000 - третьем. Инвестиционный проект рассчитан на 10 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $75,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 40%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.
Необходимо определить
чистое современное значение инвестиционного проекта,
дисконтированный срок окупаемости.
Как изменится Ваше представление об эффективности проекта, если требуемый показатель отдачи составит 20%.
7. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $200,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $14,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $53,000.
Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги частично ($40,000) в приобретение новой оснастки, а оставшуюся сумму в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских). Это позволит получать $,34000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).
Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 14% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.
8. Предприятие рассматривает инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:
$95,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
$15,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
$10,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
$10,000 - инвестирование в оборотные средства в третьем году;
$8,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
$7,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году;
В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $15,000 и высвободить оборотные средства.
Результатом инвестиционного проекта должны служить следующие чистые (т.е. после уплаты налогов) денежные доходы:
9. Проект, требующий инвестиций в размере $160000, предполагает получение годового дохода в размере $30000 на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.
10. Проект, рассчитанный на 15 лет, требует инвестиций в размере $150000. В первые 5 лет никаких поступлений не ожидается, однако в последующие 10 лет ежегодный доход составит $50000. Следует ли принять этот проект, если коэффициент дисконтирования равен 15%?
11 . Анализируются проекты ($):
Ранжируйте проекты по критериям IRR, NPV, если r = 10%.
12. Для каждого из нижеприведенных проектов рассчитайте NPV и IRR, если значение коэффициента дисконтирования равно 20%.
14. Сравните по критериям NPV, IRR два проекта, если стоимость капитала 13%:
15. Величина требуемых инвестиций по проекту равна $18000; предполагаемые доходы: в первый год - $1500, в последующие 8 лет по $3600 ежегодно. Оцените целесообразность принятия проекта, если стоимость капитала 10%.
16. Предприятие рассматривает целесообразность приобретения новой технологической линии. На рынке имеются две модели со следующими параметрами ($)
Какой проект Вы предпочтете?
